전세사기 유형 5가지 총정리

전세사기 유형이 날로 지능화 범죄화 되어 가고 있어 많이 불안하시죠?  가장 많이 발생하는 전세사기 유형 5가지에 알아보았습니다. 전세사기 유형 5가지를 확인하면 내 재산을 지킬 수 있습니다. 지금 확인하세요.

 

전세사기유형5가지

전세사기유형

전세사기 피해는 수도권뿐만 아니라 지방 소도시까지 발생하고 있다. 국토부 장관 은 4/27일(목) 전세사기 특별법을 발의하였다. 전세사기 유형은 크게 5가지 정도로 압축해 보았다. 깡통전세, 신탁부동산 사기. 임대기간 중 바뀐 집주인, 전입신고를 해도 하루 뒤 대항력이 생긴다는 것을 악용한 사례, 집은 한 채인데 이중 계약을 한 사례들을 알아보자.

깡통전세, 자본 없는 갭투자

매매대금 이상의 전세계약을 체결하고 임대인이나 갭투자꾼에게 넘겨 전세보증금으로 매매대금을 충당하는 것이다. 차액은 공인중개사 등이 나눠가지는 전형적인 무자본 갭 투자 유형의 전세사기 수법이다. 전세가가 올라가는 시점에 갭투자로 아파트 투자를 한 사례가 많이 있다.

 

(사례)

A가 부동산온라인 플랫폼에 매물을 내놓자 B중개사무소(부동산컨설팅사)에서 연락이 왔다. 매매가격을 1억 7,500만 원보다 높은 2억 원에 매도할 테니 차액 2,500만 원을 수수료로 달라고 제안하였다. A는  B중개사무소가 요구한 대로 임차인 C, 매수인 D와 동일한 금액(2억 원)으로 전세계약과 매매계약을 동시에 체결한 후 차액 2,500만 원을 B중개사무소에 송금 한 사례다.

 

신탁부동산 사기

주택소유자가 자금을 빌리기 위해 설정하는 것으로 일반적인 근저당과는 차이가 있다. 위탁자(소유자)와 수탁자(신탁사)는 당사자 간에 신타계약을 체결하고 소유권을 넘겨주는 것이다. 그리고 수익증권을 발급하여 금융기관에 담보로 제공하여 자금을 차입하는 것이다. 신탁계약에서는 등기상 명의자가 수탁자와 금융기관(우선수익자)의 동의 없이 원소유자가 매도나 임대차계약을 체결할 수 없다.

신탁부동산 사기

 

(사례)

B 씨(30대 남성)는 2021년 02월 부산 진구의 한 오피스텔을 계약했다. 당시 전세금 6천만 원 중 4천만 원을 전세자금으로 대출받았다. 2023년 02월 만기가 되었다. 그러나 집주인은 전세금을 돌려줄 수 없다는 취지로 문자를 보내왔다. 알아보니 오피스텔의 소유주가 신탁사였다.

 

신탁사가 소유권을 갖고 있을 경우 집주인은 사실 전세계약을 체결할  권한이 없다. 그러나 신탁사에서 임대 계약에 동의한다는 동의서를 작성해 대리인 선임에 집주인을 올린다면 집주인과 전세 계약을 맺어도 상관은 없다. 동의서가 없는 전세 계약은 결국 임차인은 보증금을 받지 못하게 된다.

집주인 변경

임차인 몰래 집주인이 바뀐 경우에 발생할 수 있는  전세사기 사례도 있다. 임차인의 입장에서 계약서작성전, 전세금을 입금하기 전 집주인의 권리관계를 세심히 체크하고 입주한다. 입주하여 잘 살고 있는데 집주인이 바뀌었다면 달리 알아낼 방도가 없다. 

 

(사례)

인천의 한 원룸에 전세로 살고 있는 A 씨는 임차 기간 중 갑자기 집주인이 바뀌었다. 새로운 집주인은 세금을 체납하여 결국 A 씨가 살던 집이 가압류가 되었다. 국세체납의 경우 우선적으로 나라의 세금을 먼저 회수해 가기 때문에 임차인 A 씨의 보증금을 돌려받지 못한 사례도 있다. 처음에 집주인과 확인한 등기부 등본과 전입신고, 확정일자는 의미가 없어지게 되었다.

전입신고 하루 뒤 생기는 대항력

래미안퍼스티지(서포구 반포동)에서 일어난 전세사기다, 당시 25평 아파트 시세가 21억 정도였다. 23억에 사겠다는 사람이 생겼다. 시세보다 더 주는 대신 매도자에게 2년간 전세(12.5억)로 살아달라는 것이다. 당연히 매도자는 이에 응했고 매매와 전세계약을 동시에 진행하게 되었다.

매도자는 23억 중 전세보증금 12.5억을 빼고 차액 10.5억만 받고 계약을 체결하였다. 혹시 전세보증금을 돌려받지 못하는 것에 대한 우려로 전세체결일에 확정일자, 전입신고를 하였지만 전세사기 피해자가 되었다. 근저당 사기인 것이다.

계약당일 매수자가 대부 업체에 주담대를 받아 해당 주택에 25.8억을 설정한 것이다. 집주인에서 세입자가 된 매도인은 전입신고를 했다. 그러나 근저당 설정은 3/6일 당일 효력이 생겼고 전입신고는 3/6일 했지만 효력이 3/7일 발생되기 때문에 이런 대항력 공백기를 이용한 사기 사건이 발생한 것이다.

집은 한채,  이중계약

배우 이○규  씨가 예능에 나와서 전세사기 고백을 한 적이 있다. 집을 계약할 때는 집주인과 임차인과 직접 계약을 체결하지만 예외로 대리인과 계약을 체결하기도 한다.  이때 대리인이 집주인과는 월세 계약으로 얘기한 후 세입자와는 전세계약을  체결하여 전세보증금을 가져가는 수법이다. 김 배우도 중개사가 월셋집을 전셋집으로 소개해 전세금을 날린 사례이다.

 

집주인이 집 한 채에 여러 명의 임차인과 계약해 보증금을 가로채는 경우도 있다. 이런 경우는 공인중개사를 이용하지 않고 집주인과 직접 계약에서 발생되는 전세사기 유형이다.

 

전세사기 유형에 대해 알아보았습니다. 전세사기유형이 날로 지능화되어 가도 있어 국토교통부에서 국민의 재산을 지키기 위해 노력 중이다. 전세계약을 체결하기 전 꼼꼼히 챙겨보고 아래 전세계약 주의사항 핵심 체크리스트도 확인해 봅시다.

 

전세계약 주의사항 핵심 체크리스트 꼭 확인하세요